1. Đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Luật Nhà ở 2014 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Namsẽ được sở hữu nhà ở mà không yêu cầu về thời gian được phép cư trú. Như vậy, không cần phải đáp ứng về thời hạn cử trú như quy định trước đây là được phép cư trú từ sáu tháng trở lên mới được sở hữu nhà ở, theo luật hiện hành thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ cần được phép nhập cảnh hợp pháp vào lãnh thổ Việt Nam thì đã có thể mua nhà. Tuy nhiên, tùy từng trường hợp cụ thể mà ta cần phải bổ sung thêm những điều kiện nhất định.

1. Điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam:(Khoản 2, Điều 5 Nghị định 99/2015)

Ta có thể chia làm 02 trường hợp cụ thể về việc mang hộ chiếu Việt Nam hay mang hộ chiếu nước ngoài để xác định thêm những điều kiện cần thiết.

Trường hợp 1: Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài mang hộ chiếu Việt Nam thì:

-  Hộ chiếu Việt Nam phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu;

Trường hợp 2: Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài mang hộ chiếu nước ngoài thì:

- Hộ chiếu nước ngoài phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu;

- Bên cạnh đó, cần kèm theo các giấy tờ cần thiết khác để chứng minh mình thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đó là:

• Một trong các giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam(Điều 11 Luật Quốc tịch 2008 sđ, bs 2014):

+ Giấy khai sinh; trường hợp Giấy khai sinh không thể hiện rõ quốc tịch Việt Nam thì phải kèm theo giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam của cha mẹ;

+ Giấy chứng minh nhân dân;

+ Quyết định cho nhập quốc tịch Việt Nam (Điều 19, 20, 21, 22 Luật Quốc tịch 2008), Quyết định cho trở lại quốc tịch Việt Nam (Điều 23, 24, 25 Luật Quốc tịch 2008), Quyết định công nhận việc nuôi con nuôi đối với trẻ em là người nước ngoài, Quyết định cho người nước ngoài nhận trẻ em Việt Nam làm con nuôi.

•  Hoặc: giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Như vậy, trước hết là phải xác định xem người đó có còn hộ chiếu Việt Nam và hộ chiếu này có đóng dấu nhập cảnh hợp pháp vào lãnh thổ Việt Nam hay không thì có thể xác định quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của các cá nhân này. Trường hợp không có hộ chiếu Việt Nam thì xác định theo hộ chiếu nước ngoài được đóng dấu nhập cảnh hợp pháp của cơ quan có thẩm quyền kèm theo các giấy tờ liên quan như đã nêu trên. Từng loại giấy tờ cụ thể liên quan đến trường hợp sử dụng hộ chiếu nước ngoài sẽ được quy định chi tiết trong các văn bản pháp luật khác như Luật Nuôi con nuôi 2010, Luật Quốc tịch 2008, và các Giấy tờ, văn bản khác do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định.

1. Hình thức để người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam:

Theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở 2014 thìngười Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua 03 hình thức như sau:

- Thứ nhất: Mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản);

- Thứ hai: Mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân;

- Thứ ba: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;

1. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi đã có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật Nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan (bao gồm cả nhà ở được đầu tư xây dựng theo quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong các dự án quy định tại Khoản 2 Điều 17 của Luật Nhà ở) và có giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 5 của Nghị định 99/2015  thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu không được nhập cảnh vào Việt Nam mà được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở tại Việt Nam thì không được công nhận quyền sở hữu nhà ở mà phải thực hiện quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 78 của Nghị định này.

Đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30 m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó; trường hợp chủ sở hữu bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế căn hộ trong nhà ở này cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở này thuộc sử dụng chung của các đối tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ.

1. : (Điều 7 NĐ 99/2015)

Thời hạn sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài là lâu dài. Trong trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại Điều 123 của Luật Nhà ở thì bên bán và bên mua thỏa thuận cụ thể các nội dung, bao gồm thời hạn bên mua được sở hữu nhà ở.

1. Một số quy định về  hồ sơ, giấy tờ cần thiết và các thủ tục mua bán nhà:

a) Để thực hiện việc mua bán nhà thì cần chuẩn bị các hồ sơ, giấy tờ cần thiết như sau:

-                        Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận

-                        Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng

-                        Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

-                        Bản vẽ hiện trạng nhà

-                        Giấy tờ chứng minh đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (các giấy tờ như đã nêu ở mục I.2)

-                        Giấy xác nhận không tranh chấp

-                        Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà đất và ban khai nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

-                        Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (bên bán)

-                        Bản sao hộ chiếu có chứng thực.

-                        Văn bản ủy quyền (nếu có)

-                        Giấy chứng nhận đăng kí kết hôn (nếu có)

-                        Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu có)

b) Thủ tục mua bán nhà được thực hiện qua 04 bước:

  Bước 1: Hai bên tiến hành công chứng hợp đồng mua bán nhà tại Văn phòng công chứng.

-                        Chuẩn bị hồ sơ mua bán nhà

-                        Ký hợp đồng mua bán nhà tại cơ quan công chứng: Phòng công chứng Nhà nước hoặc Văn phòng công chứng tư

  Bước 2: Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của UBND cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có tài sản.

  Bước 3: Tiến hành thủ tục khai thuế tại chi cục thuế quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có tài sản. Bên mua nộp hồ sơ kê khai đóng lệ phí trước bạ tại Chi cục thuế cấp quận, huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

  Bước 4: Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Làm thủ tục đăng bộ tại Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có tài sản.

Trên đây là 04 bước cơ bản để thực hiện việc chuyển nhượng nhà ở trong trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, các nội dung sẽ được cụ thể và rõ ràng hơn theo quy định tại Luật Đất Đai 2013 và các văn bản pháp luật về thuế và phí liên quan đến đất đai.

        II.Người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam và các vấn đề liên quan:

1. Đối tượng nước ngoài được sở hữu nhà tạiViệt Nam:

Theo Điều 74 Nghị định 99/2015 thì:

-                        Đối với cá nhân nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam, có nghĩa là phải đáp ứng 02 điều kiện sau:

+  Hộ chiếu còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam.

+  Không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh  số 25-L/CTN về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.

-                        Đối với tổ chức nước ngoài thì: phải thuộc đối tượng quy định tại Điều 159 của Luật Nhà ở và có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư).

 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 quy định về tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

1. Điều kiện để cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam:

Không phải bất kỳ cá nhân, tổ chức nước ngoài nào đều có thể mua nhà ở Việt Nam mà họ phải đáp ứng những điều kiện nhất định về nhập cảnh, về pháp luật doanh nghiệp và đầu tư tùy từng trường hợp cụ thể.

Theo Điều 160 Luật Nhà ở 2014 quy định cụ thể về điều kiện của tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

Đối tượng (Điều 159)

Điều kiện (Điều 160)

a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.

c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

*** Lưu ý:

-                        Trường hợp cá nhân nước ngoài có giấy tờ xác nhận là gốc Việt Nam thì chỉ được quyền lựa chọn một đối tượng áp dụng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc cá nhân nước ngoài để xác định quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Khoản 3 Điều 5 NĐ 99/2015)

-                        Chính phủ quy định chi tiết giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài".